유치권을 활용하라...!!

 

 

이번 시간에는 유치권 활용에 대한 이야기를 해보고자 합니다.

 

 

 

유치권이란 타인의 물건에 관하여 생긴 채권이 있는 경우,

부동산 소유자 및 그 승계인(상속 등의 포괄승계인, 매매, 경매의 매수인)에게

채권의 변제를 전액 받을 때까지 목적 부동산을 점유(인도를 거절) 할 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

 

 

즉, 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가

그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에

 

그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을

유치할 수 있는 권리를 말하며, 유치권자는

채권 전부의 변제를 받을 때까지

유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 

성립요건

 

유치권이란 당사자 간의 계약에 의해서가 아니라 법률의 규정에 의하여 성립합니다.

①타인 소유의 물건에 대해

② 그 물건에 관하여 생긴 채권이

③채권이 변제기에 있어야 하며

④반드시 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며

⑤당사자 간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 합니다.

 

 

 

 

유치권이란 채권을 변제받을 때까지 건물의 인도를

거절할 수 있는 권리이므로, 유치권은 점유가 필수조건입니다.

 

따라서 유치권자가 당해 부동산을 점유하고 있지 않다면

유치권을 주장하지 못하므로 입찰자 입장에서는

유치권 주장은 점유 여부와 채권의 성질을 꼼꼼히 따져 판단하는 것이 중요합니다.

 

만약 유치권자가 목적물의 점유를 잃게 되면 유치권은 당연히 소멸합니다.

 

 

 

 

유치권의 효력

 

1) 이해관계인으로서의 효력

 

배당요구종기일까지 권리신고를 함으로써

이해관계인이 되면 채권자로서 즉시 항고할 수 있습니다.

 

그러나 낙찰 기일까지 권리신고를 하지 아니하면

이해관계인이 되지 못하여 항고하더라도 그 항고는 각하됩니다.

 

2) 배당 순위

 

낙찰자(또는 승계인)에게 주장할 수 있을 뿐 배당은 받을 수 없습니다.

 

3)경매실행권

 

배당을 받지 못하는 권리이기 때문에 형식적 경매라 하여

임의경매신청의 절차에 준하여 경매를 신청할 수 있습니다.

 

그러나 경매 실행을 위해서는 유치권의 원인인 채권에

대한 확정판결/공정증서 또는 명백한 증거가 요구되는 것이 실무처리의 예입니다.

 

4) 목적물 과실 수취권

 

유치권자는 채무자(소유자)의 동의를 받아 목적 부동산을 사용/수익하여(임대/전대 등)

그 수익금을 채권에 충당할 수 있습니다.

 

 

 

유치권 활용에 대한 이야기를 해보았습니다. 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

 

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